Keine Vergütungseinbußen.
Bessere Verwertungsergebnisse.
Deutlich geringere persönliche Arbeitsbelastung.
Bis zu 90 Prozent Arbeitszeit pro Objekt einsparen | Haftungsrisiken aus § 2219 BGB minimieren| Unsere Tätigkeit jederzeit transparent nachvollziehen
Verkauf
Praktisch in jedem Nachlass, den Sie als Testamentsvollstrecker bearbeiten, finden Sie eine oder mehrere Immobilien vor, die Sie im Rahmen Ihrer Aufgabenerledigung verwerten müssen. Dieser Teil Ihrer Tätigkeit ist mit erheblichen persönlichen Haftungsrisiken verbunden: Verkaufen Sie Nachlassimmobilien unter Verkehrswert, haften Sie unter Umständen den Erben aus § 2219 BGB persönlich auf Schadensersatz in Höhe des Mindererlöses.
Nicht nur aus Gründen der Haftungsvermeidung ist die Verwertung von Nachlassimmobilien für Sie als Testamentsvollstrecker regelmäßig mit nicht unerheblichem persönlichen Zeit- und Arbeitsaufwand verbunden: Beginnend mit der Sicherung der Immobilie vor Diebstahl und Einbruch über die Zusammenstellung der verkaufsnotwendigen Unterlagen bis hin zur Ermittlung des Verkehrswertes, der Herstellung der Verkaufsfähigkeit, der Koordination von Sachverständigen und Immobilienmaklern, den Verhandlungen mit den Kaufinteressenten, der Räumung der Immobilie und Verwertung des Hausrates, der Nachbearbeitung von Fragen der Käufer sowie der Kommunikation mit den Erben — eine Fülle von zeitaufwendigen, teils als lästig empfundenen Tätigkeiten rund um die Verwertung der Immobilie.
Unsere Dienstleistung entlastet Sie vollständig von der Bearbeitung aller vorgenannten Tätigkeiten, die Sie als Testamentsvollstrecker sonst typischerweise im Rahmen der Verwertung Ihrer Nachlassimmobilien zeitaufwändig selbst durchführen. Nach unserer Beauftragung reduziert sich Ihre persönliche Arbeit – ohne Vergütungseinbuße – auf die Überwachung unserer Tätigkeit, die wir Ihnen voll transparent ermöglichen und sicherstellen.
Mit unserer ganzheitlichen Dienstleistung verfolgen wir daher im Kern diese Ziele:
• Ihre persönliche Arbeitsbelastung als Testamentsvollstrecker deutlich zu reduzieren
• die Verwertung von Nachlassimmobilien für Sie radikal zu vereinfachen
• Ihr Haftungsrisiko aus § 2219 BGB — Verkauf unter Verkehrswert — zu minimieren
• dies alles ohne Vergütungseinbußen für Sie
Erfahren Sie nachfolgend mehr über unsere Dienstleistung und von welchen Tätigkeiten wir Sie im Einzelnen entlasten — den genauen Umfang geben Sie vor.
Die Deutsche Werthaus ist Ihr zentraler Ansprechpartner für die Verwertung von Nachlassimmobilien. Wir bieten Ihnen im gesamten Bundesgebiet, unabhängig von Lage und Umfang des zu veräußernden Immobilienvermögens, unsere ganzheitliche Verwertungsdienstleistung an.
Wir prüfen die Einbruchs- und Diebstahlsrisiken der eventuell leerstehenden Immobilie und sorgen, sofern erforderlich, für einen haftungssicheren Schutz der Immobilie durch angemessene, geeignete Maßnahmen; Kosten für Sicherungsmaßnahmen zu Lasten des Nachlasses entstehen selbstverständlich nur aufgrund Ihrer vorherigen Zustimmung.
Wir beschaffen selbstständig sämtliche zur Bewertung und Vermarktung erforderlichen Unterlagen, wie z.B. Grundrisse, Wohnflächenberechnungen, Grundbuchauszüge und Flurkarten. Einen ggf. nicht vorhandenen Energieausweis lassen wir erstellen. Mit unserer Bestandsaufnahme dokumentieren wir vor Ort präzise den Ausstattungsstandard sowie den Sanierungsstand und legen so die Grundlage für eine marktgerechte Bewertung.
Zu jeder Immobilie lassen wir von einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen ein rechtssicheres Verkehrswertgutachten erstellen. Durch unser Netzwerk aus qualifizierten Sachverständigen können wir im gesamten Bundesgebiet zuverlässig Verkehrswerte ermitteln. Selbstverständlich arbeiten wir auch gerne mit Ihren bewährten Sachverständigen zusammen.
Immobilien, die sich ihrem äußeren Erscheinungsbild nach ansprechend präsentieren, erzielen deutlich höhere Kaufpreise – auch in Verkäufermärkten wie Köln, München oder Frankfurt am Main. Die Erfahrung zeigt: Selbst kleine Maßnahmen – wie z.B. der Anstrich einer in die Jahre gekommenen Straßenfassade – bewirken große Preisunterschiede, teilweise 10 bis 15 % des Kaufpreises. Wir prüfen Ihre Nachlassimmobilie daher vorab auf erforderliche Schön- heitsreparaturen, führen diese nach vorheriger Zustimmung durch Sie auf der Basis konkreter Kostenvoranschläge durch, organisieren die Gartenpflege und Innenreinigung und sorgen für eine optimale Außendarstellung der Immobilie. So wird der Rasen gemäht sein, die Wege gekehrt, Schönheitsreparaturen durchgeführt und die Immobilie frisch gereinigt sein, wenn die ersten Interessenten ihre Besichtigung durchführen. Die Immobilie präsentiert sich „im besten Licht“, was sich schlussendlich in einem höheren Kaufpreis niederschlägt.
Unser Bieterverfahren dient dazu, den bestmöglichen Kaufpreis zu realisieren und findet in Absprache mit Ihnen Anwendung, wenn mehrere Interessenten bereit sind, den vollen Angebotspreis zu zahlen. Dabei handelt es sich nicht um eine Auktion im rechtlichen Sinne, sondern um einen „virtuellen Verhandlungstisch“. Dazu werden alle verbliebenen Kaufinteressenten zum Abschluss der Vermarktung in einen geschlossenen Bereich unserer Website eingeladen. Dort können sie im Zeitraum des Bieterverfahrens das jeweilige Höchstgebot einsehen und selbst überbieten. Durch den Auktionscharakter werden die Interessenten zur Abgabe höherer Gebote motiviert – der bestmögliche Preis wird erzielt. So minimieren wir Ihr Haftungsrisiko aus § 2219 BGB wegen Verkaufs unterhalb des Verkehrswerts und erzielen für die Erben ein besseres Ergebnis als bei einem Verkauf zum Festpreis. Das Bieterverfahren ist rechtlich nicht bindend — selbstverständlich entscheiden Sie nach Abschluss, an welchen Interessenten verkauft wird.
Ein hohes Maß an Transparenz wird von den Erben meist mit einer besseren Akzeptanz der Testamentsvollstreckertätigkeit honoriert. Daher erstellen wir nach Abschluss der Vermarktungsbemühungen einen ausführlichen, graphisch aufbereiteten Abschlussbericht, der den kompletten Verkaufsprozess abbildet und transparent macht: von der Einholung des Gutachtens über sämtliche Vermarktungsbemühungen und deren Resonanz bis hin zur Erläuterung des Bieterverfahrens und dessen Ergebnis. Der Abschlussbericht schließt mit einer konkreten Empfehlung. Er kann Ihnen und den Erben als Entscheidungsgrundlage für die Frage dienen, an welchen Interessenten aus welchem Grund und zu welchem Preis verkauft werden sollte.
In den einfach gelagerten Fällen wird der Vertrag über den beauftragten Notar vorbereitet. Wir überprüfen aufgrund eigener juristischer Sachkunde den Vertrag auf Ihre haftungsrechtlichen Risiken sowie darauf, dass alle mit dem Käufer individuell verhandelten Details in den Vertrag rechtssicher Eingang gefunden haben. Den Vertragsentwurf legen wir Ihnen vor Durchführung des Notartermins zur abschließenden Prüfung und Freigabe mit einem Empfehlungsschreiben von uns vor.
Beim Verkauf von Immobilien, die außerhalb Ihres lokalen Umfelds liegen, ersparen wir Ihnen die Anreise, indem wir Sie im Notartermin auf Wunsch vollmachtlos vertreten. Sie genehmigen den Kaufvertrag dann bequem bei einem Notariat Ihrer Wahl. Die für die Genehmigung anfallenden Zusatzkosten übernehmen wir.
Auch die Räumung der Immobilie fällt in den Aufgabenbereich des Testamentsvollstreckers. Wir nehmen Ihnen und den Erben diese Lästigkeit ab und organisieren und beaufsichtigen die ordnungsgemäße Räumung der Immobilie. Bei nicht werthaltigem Inventar stellen wir sicher, dass die Immobilie vollständig leergeräumt und besenrein übergeben wird. Bei werthaltigem Inventar organisieren wir in Absprache mit Ihnen und ggf. nach Einholung eines Verkehrswertgutachtens den Gesamtverkauf oder die Versteigerung des Inventars in einem renommierten Auktionshaus.
Zum Abschluss übergeben wir Ihnen eine detaillierte Dokumentation unserer Tätigkeit, so dass Sie die einzelnen Schritte des Verwertungsprozesses jederzeit exakt nachvollziehen können. Diese Dokumentation erhalten Sie wahlweise in Papier- oder in elektronischer Form.
Auch nach Übergabe der Immobilie kommt es gelegentlich vor, dass der Testamentsvollstrecker vom Käufer mit immobilienbezogenen Fragen befasst wird. Innerhalb eines Zeitraumes von sechs Monaten nach Abschluss des Kaufvertrages bearbeiten wir für Sie sämtliche immobilienbezogenen Fragen des Käufers.
Im Bestand halten
In bestimmten Fällen kann es für Erben Sinn machen, Immobilien zu behalten und innerhalb der Erbengemeinschaft fortzuführen. Dies gilt insbesondere für Rendite-Objekte in guten Lagen, die dazu im Stande sind, ihren Eigentümern langfristig zuverlässig Erträge zu generieren. Häufig haben Erben jedoch wenig Erfahrung mit der professionellen Bewirtschaftung von Immobilien. Dies kann dazu führen, dass Potenzial verschenkt oder die Immobilie zur emotionalen Belastung wird. Hier helfen wir weiter.
Unser Ziel ist stets die langfristig orientierte Renditeoptimierung bei gleichzeitiger Reduzierung des Verwaltungsaufwandes. Unser Vorgehen und unsere Ergebnisse präsentieren wir so, dass sämtliche Überlegungen auch für Laien leicht verständlich und nachvoll- ziehbar sind. Zum Abschluss erhalten Sie auf Basis der Analyse eine Übersicht über sämtliche untersuchten Felder verbunden mit einer konkreten Handlungsempfehlung zur Optimierung der Immobilie. So versetzen wir Sie in die Lage, auch ohne vertiefte immobilienwirtschaftliche Kenntnisse wirtschaftlich sinnvolle Entscheidungen zu treffen.
Mit unserer ganzheitlichen Herangehensweise gelingt es uns nicht selten, durch die Identifizierung und Behebung von Schwachstellen den Ertrag für die Erben nachhaltig deutlich zu steigern.
Dazu durchleuchten wir Ihre Immobilie im Detail und spüren ungenutztes Ertragspotenzial auf. Wir überprüfen die Wirtschaftlichkeit und baurechtliche Zulässigkeit von Erweiterungs-, Ausbau- und Umnutzungsszenarien. Gemeinsam mit einem Bausachverständigen untersuchen wir den Zustand der Bausubstanz und weisen auf kurz- oder mittelfristig erforderliche Investitionen hin. Wir prüfen vorhandene Mietverträge auf Rechtskonformität und optimieren diese bei Bedarf für Neuvermietungen.
Neben den objektbezogenen Fragestellungen führen wir auch eine Standortanalyse durch und prognostizieren die langfristige Ertragskraft der Immobilie unter Berücksichtigung der zu erwartenden demografischen Entwicklung. Ferner überprüfen wir die Finanzierungsstruktur auf sinnvolle Anpassungen. Ist keine Hausverwaltung vorhanden oder favorisieren die Erben einen Wechsel, schlagen wir eine zuverlässige Hausverwaltungen vor, verhandeln Konditionen und Leistungsumfang und stellen einen reibungslosen Übergang sicher.
Basierend auf den Erkenntnissen erstellen wir die oben beschriebenen, konkreten Handlungsempfehlungen und simulieren zukünftige Zahlungsflüsse nach Umsetzung der em-pfohlenen Maßnahmen. Diese Dienstleistung erbringen wir gegen Honorar. Gerne unter- breiten wir Ihnen einen unverbindlichen Kostenvoranschlag für Ihre Immobilie.