Für vie­le Immo­bi­li­en­käu­fer ist es das wirt­schaft­lich größ­te Geschäft ihres Lebens: Der Kauf des Eigen­heims. Um den Wert einer Immo­bi­lie ein­zu­schät­zen, benö­ti­gen Käu­fer und die finan­zie­ren­den Ban­ken eine Viel­zahl an Infor­ma­tio­nen und Unter­la­gen. Hier erhal­ten Sie einen Über­blick, wel­che Unter­la­gen Sie bereit­hal­ten soll­ten und wo Sie die­se erhal­ten:

1. Bau­ak­te

Die Bau­ak­te ent­hält eine Viel­zahl von Infor­ma­tio­nen zur  Immo­bi­lie. Erfor­der­lich sind alle Unter­la­gen, die Auf­schluss geben über die Wohn- und Nutz­flä­che sowie die Qua­li­tät der Aus­stat­tung. Daher soll­ten alle Grund­ris­se, die Wohn­flä­chen­be­rech­nung, Quer­schnit­te, die Bau­be­schrei­bung sowie die Bau­ge­neh­mi­gung bereit­lie­gen.

Alle Unter­la­gen erhal­ten Sie bei dem zustän­di­gen Bau­amt. In der Regel müs­sen Sie sich dort zur Akten­ein­sicht anmel­den und kön­nen dann zu einem fes­ten Ter­min die Bau­ak­te kopie­ren. Das Bau­amt nimmt sowohl für die Akten­ein­sicht, als auch das Kopie­ren eine Gebühr.

Nicht immer ent­hält eine Bau­ak­te alle erfor­der­li­chen Unter­la­gen. Vor allem bei Immo­bi­li­en älte­ren Bau­jah­res feh­len teil­wei­se wich­ti­ge Infor­ma­tio­nen. Fehlt etwa ein Grund­riss samt Wohn­flä­chen­be­rech­nung muss die Immo­bi­lie gege­be­nen­falls durch einen Archi­tek­ten neu ver­mes­sen wer­den.

2. Lage­plan

Auf dem Lage­plan ist der genaue Stand­ort des Grund­stücks ver­zeich­net und ent­hält Infor­ma­tio­nen zur Gemar­kung, zur Flur und Flur­stücks­num­mer sowie die zuge­hö­ri­ge Adres­se. Ist der Lage­plan in der Ver­mark­tung zunächst noch ent­behr­lich, so for­dert ihn jede finan­zie­ren­de Bank an, bevor sie dem Käu­fer eine Kre­dit­zu­sa­ge erteilt. Spä­tes­tens, wenn der Käu­fer sei­ne Finan­zie­rungs­be­stä­ti­gung ein­holt, muss der Lage­plan daher vor­lie­gen.

Die Zusen­dung eines Lage­plans kos­tet in der Regel 20,00 bis 30,00 EUR und kann bei dem loka­len Bau­amt bean­tragt wer­den.

3. Grund­buch­aus­zug

Der Grund­buch­aus­zug gibt Auf­schluss über die Eigen­tums­ver­hält­nis­se, die Grund­stücks­grö­ße sowie die auf dem Grund­stück ruhen­den Belas­tun­gen. Ein Grund­buch­aus­zug beginnt mit dem Bestands­ver­zeich­nis. Hier ist die genaue Lage­be­zeich­nung ein­ge­tra­gen sowie um wel­che Art von Grund­stück es sich han­delt und wie groß es ist. Die dar­auf­fol­gen­de „Abtei­lung I“ ent­hält den Eigen­tü­mer, in „Abtei­lung II“ sind Las­ten und Beschrän­kun­gen ein­ge­tra­gen, z.B. Grund­dienst­bar­kei­ten, wie Wege-, Über­fahrts- oder Lei­tungs­rech­te und in „Abtei­lung III“ sind Grund­schul­den, Hypo­the­ken oder Ren­ten­schul­den ein­ge­tra­gen.

Den Grund­buch­aus­zug erhält man beim Grund­buch­amt, das im Amts­ge­richt des jewei­li­gen Gerichts­be­zirks unter­ge­bracht ist. Einen Grund­buch­aus­zug kann man außer­dem über einen Notar bezie­hen. Einen Grund­buch­ein­trag ein­zu­ho­len, kos­tet in der Regel zwi­schen 10,00 bis 30,00 EUR.

4. Aus­zug aus dem Bau­las­ten­ver­zeich­nis

Häu­fig ver­lan­gen Ban­ken zur Prü­fung einer Finan­zie­rung einen Aus­zug aus dem Bau­las­ten­ver­zeich­nis. Das Bau­las­ten­ver­zeich­nis ent­hält die öffent­lich-recht­li­chen Ver­pflich­tun­gen eines Grund­stücks­ei­gen­tü­mers gegen­über der Bau­be­hör­de, bestimm­te Din­ge, die das Grund­stück betref­fen, zu unter­las­sen, zu dul­den oder zu tun. Typisch sind Abstands­flä­chen- oder Zufahrts­bau­las­ten. Aber auch der Nach­weis erfor­der­li­cher Park­plät­ze kann ggf. durch eine Bau­last auf einem ande­ren Grund­stück erfol­gen.

Den Aus­zug aus dem Bau­las­ten­ver­zeich­nis kön­nen Sie beim loka­len Bau­amt gegen eine gerin­ge Gebühr bean­tra­gen 

5. Aus­zug aus dem Alt­las­ten­ka­tas­ter

Gibt es ent­spre­chen­de Anhalts­punk­te für eine Belas­tung des Grund­stücks, ist zudem ein Aus­zug aus dem Alt­las­ten­ka­tas­ter ein­zu­ho­len. Das Alt­las­ten­ka­tas­ter ist ein Ver­zeich­nis, das Alt­las­ten oder alt­las­ten­ver­däch­ti­ge Flä­chen erfasst. Wur­de ein Grund­stück bei­spiels­wei­se als Tank­stel­le genutzt und nun soll eine Wohn­be­bau­ung dar­auf errich­tet wer­den, kann es sein, dass Tei­le oder das gan­ze Grund­stück mit umwelt­be­las­ten­den Sub­stan­zen ver­un­rei­nigt sind. Ist eine sol­che Belas­tung bekannt, so ist sie im Alt­las­ten­ka­tas­ter ein­ge­tra­gen. Ein Käu­fer kann die­sen Zustand nun als wert­min­dern­den Fak­tor bei sei­ner Bewer­tung des Grund­stücks nut­zen.

Den Aus­zug aus dem Alt­las­ten­ka­tas­ter erhält man beim loka­len Alt­las­ten­ka­tas­ter. Er kann in der Regel schrift­lich bestellt wer­den. Das Alt­las­ten­ka­tas­ter benö­tigt dazu neben der Adres­se des Grund­stücks auch die Gemar­kung, Flur und Flur­stücks­num­mer (aus dem Grund­buch ersicht­lich) sowie den Lage­plan.

Für die Anfra­ge, ob für das Grund­stück ins­ge­samt oder in Tei­len Alt­las­ten ver­zeich­net sind oder nicht, fällt in der Regel kei­ne Gebühr an. Eine kon­kre­te­re Anfra­ge zu Art und Umfang der Belas­tung ist hin­ge­gen meis­tens gebüh­ren­pflich­tig.

6. Ener­gie­aus­weis

Die Vor­la­ge eines Ener­gie­aus­wei­ses ist inzwi­schen bei fast allen Immo­bi­li­en ver­pflich­tend. Aus­ge­nom­men sind Bau­denk­mä­ler und klei­ne Gebäu­de bis zu einer Flä­che von 50 m².  Der Ener­gie­aus­weis dient dazu, Objek­te hin­sicht­lich ihrer Ener­gie­ef­fi­zi­enz ver­glei­chen zu kön­nen. Man unter­schei­det zwi­schen dem ver­brauchs­ab­hän­gi­gen und dem bedarfs­ab­hän­gi­gen Ener­gie­aus­weis.

Der ver­brauchs­ab­hän­gi­ge Ener­gie­aus­weis rich­tet sich nach dem Ener­gie­ver­brauch der ver­gan­ge­nen drei Jah­re. Die­ser ist anhand der Heiz­kos­ten­rech­nung nach­zu­wei­sen. Der ver­brauchs­ab­hän­gi­ge Ener­gie­aus­weis kann ver­wen­det wer­den, wenn das Wohn­ge­bäu­de nach 1977 erbaut wur­de oder über mehr als vier Wohn­ein­hei­ten ver­fügt. Bei Wohn­ge­bäu­den, die vor 1977 erbaut, aber zwi­schen­zeit­lich ener­ge­tisch moder­ni­siert wor­den sind, kommt es auf den Umfang der Sanie­rung an. Hal­ten die­se Gebäu­de den Stan­dard der Wär­me­schutz­ver­ord­nung vom 1.11.1977 nicht ein, so ist ein bedarfs­ab­hän­gi­ger Ener­gie­aus­weis erfor­der­lich.

Den pas­sen­den Ener­gie­aus­weis erhält man bei ver­schie­de­nen Anbie­tern im Inter­net. Ein ver­brauchs­ab­hän­gi­ger Ener­gie­aus­weis kos­tet ab ca. 20,00 EUR, ein bedarfs­ab­hän­gi­ger Ener­gie­aus­weis mit Eigen­leis­tung ab ca. 60,00 EUR.

7. Nach­weis der Gebäu­de­ver­si­che­rung

Auch der Nach­weis über die Wohn­ge­bäu­de­ver­si­che­rung wird regel­mä­ßig von den finan­zie­ren­den Ban­ken ver­langt. Die­sen Nach­weis erhal­ten Sie kos­ten­frei von Ihrer Gebäu­de­ver­si­che­rung.

8. Auf­stel­lung erfolg­ter Sanie­rungs­maß­nah­men

Kauf­in­ter­es­sen­ten schät­zen es, wenn sie im Vor­feld über erfolg­te Sanie­run­gen infor­miert wer­den. Daher macht es sich gut, sämt­li­che Sanie­rungs­maß­nah­men der ver­gan­ge­nen 15 Jah­re auf­zu­lis­ten und wenn mög­lich mit Rech­nun­gen zu bele­gen. So kann ein Kauf­in­ter­es­sent zügi­ger den Wert der Immo­bi­lie ermit­teln und sich schnel­ler für oder gegen den Kauf der Immo­bi­lie ent­schei­den.

9. Zusätz­li­che Unter­la­gen beim Ver­kauf einer Eigen­tums­woh­nung

Wird eine ein­zel­ne Woh­nung inner­halb einer Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft (WEG) ver­kauft, benö­ti­gen Kauf­in­ter­es­sen­ten noch wei­te­re Unter­la­gen: In der Regel erwar­ten sie die Pro­to­kol­le der letz­ten drei Eigen­tü­mer­ver­samm­lun­gen, die Haus­geld­ab­rech­nung des ver­gan­ge­nen Jah­res und den Wirt­schafts­plan des lau­fen­den Jah­res.

Anhand die­ser Unter­la­gen kön­nen sich Kauf­in­ter­es­sen­ten ein Bild davon machen, wie das Objekt unter­hal­ten wur­de und wel­che Plä­ne die ande­ren Eigen­tü­mer mit Haus und Grund­stück haben. Inter­es­sen­ten kön­nen bei­spiels­wei­se erken­nen, ob von der Eigen­tü­mer­ge­mein­schaft grö­ße­re Sanie­rungs­maß­nah­men geplant wur­den, die von der Instand­hal­tungs­rück­la­ge nicht gedeckt sind und durch Son­der­um­la­gen von den Eigen­tü­mern finan­ziert wer­den müs­sen. Die erfor­der­li­chen Unter­la­gen erhal­ten Sie kos­ten­los bei Ihrer Haus­ver­wal­tung.

Außer­dem wird die Tei­lungs­er­klä­rung benö­tigt, aus der her­vor­geht, wor­auf sich das ange­bo­te­nen Woh­nungs­ei­gen­tum bezieht.