Der Gesetz­ge­ber sieht Immo­bi­li­en und Grund­stü­cke grund­sätz­lich als „all­ge­mei­ne Gefah­ren­quel­le“ und for­dert vom Eigen­tü­mer alle not­wen­di­gen Vor­keh­run­gen zu tref­fen, um eine Schä­di­gung ande­rer zu ver­hin­dern. Geht eine Immo­bi­lie nach dem Tod eines Erb­las­sers in den Besitz der Erben über, sind die­se unmit­tel­bar für die Ver­kehrs­si­che­rung sowohl der Immo­bi­lie als auch des Grund­stücks ver­ant­wort­lich. Es ist also drin­gend erfor­der­lich, dass sie sich unmit­tel­bar nach dem Erb­fall über den Zustand infor­mie­ren und not­wen­di­ge Siche­rungs­maß­nah­men tref­fen.

Ins­be­son­de­re die Gesund­heit und Eigen­tum sind vom Gesetz­ge­ber geschützt (§ 823 BGB). Ein Bei­spiel: Vor einer gera­de ver­erb­ten Immo­bi­lie hat ein Auto geparkt. Das Dach der Immo­bi­lie ist offen­sicht­lich maro­de. Einer der Dach­zie­gel löst sich und schlägt in der Wind­schutz­schei­be des Autos ein, die­se zer­springt, das Fahr­zeug wird mas­siv beschä­digt. Die Erben hät­ten das Dach soweit in Stand brin­gen und dadurch den Unfall ver­hin­dern müs­sen. Da sie ihrer Ver­kehrs­si­che­rungs­pflicht nicht nach­ge­kom­men sind, kann der Eigen­tü­mer des Fahr­zeu­ges Scha­dens­er­satz­an­sprü­che gegen die Erben gel­tend machen.

Wel­che Pflich­ten haben Erben zur Erfül­lung der soge­nann­ten Ver­kehrs­si­che­rung? In wel­chen Fäl­len sind Erben für Schä­den haft­bar, die durch die geerb­te Immo­bi­lie ver­ur­sacht wer­den? Wie kön­nen Sie sich vor Scha­dens­er­satz­an­sprü­chen schüt­zen?

Wel­che Ver­kehrs­si­che­rungs­pflich­ten im Zusam­men­hang mit Immo­bi­li­en gibt es?

Die Ver­kehrs­si­che­rungs­pflich­ten bezie­hen sich vor allem auf alle all­ge­mein zugäng­li­chen Berei­che eines Grund­stücks oder einer Immo­bi­lie und gel­ten nur gegen­über Per­so­nen, die befugt sind, sich dort auf­zu­hal­ten, bei­spiels­wei­se Mie­ter, Besu­cher, oder Post­bo­ten. Beson­de­re Siche­rungs­pflich­ten haben Eigen­tü­mer gegen­über Kin­dern.

Ent­schließt sich der Eigen­tü­mer dazu, sein Grund­stück ein­zu­zäu­nen, ist er zu ver­schie­de­nen Vor­sichts­maß­nah­men ver­pflich­tet. Grund­sätz­lich soll­te eine mög­lichst unge­fähr­li­che Umgren­zung gewählt wer­den. Wer­den den­noch bei­spiels­wei­se Sta­chel­draht oder Dor­nen­he­cken ver­wen­det, müs­sen die­se regel­mä­ßig auf Unver­sehrt­heit geprüft wer­den. Woh­nen Kin­der in der Nähe muss außer­dem unbe­dingt dar­auf geach­tet wer­den, dass kei­ne gefähr­li­chen Umzäu­nun­gen gewählt wer­den, wie bei­spiels­wei­se Sträu­cher mit gif­ti­gen Bee­ren oder gefähr­li­cher NATO-Draht. Erben, die bei einer geerb­ten Immo­bi­lie eine sol­che Umzäu­nung vor­fin­den, soll­ten sie unbe­dingt ent­fer­nen und durch unge­fähr­li­che­re Umgren­zun­gen erset­zen.

Auch Büsche und Bäu­me, die auf dem Grund­stück ste­hen, müs­sen auf ihre Stand­fes­tig­keit und mög­li­cher­wei­se abbre­chen­de Äste kon­trol­liert wer­den.

Außer­dem müs­sen Geh- und Zugangs­we­ge kon­trol­liert wer­den. Dabei ist dar­auf zu ach­ten, dass es auf den Wegen kei­ne Hin­der­nis­se oder Uneben­hei­ten gibt, locke­re Stu­fen bei Trep­pen müs­sen befes­tigt wer­den und sowohl die Wege als auch der Ein­gangs­be­reich der Immo­bi­lie müs­sen beleuch­tet sein.

Im Ein­gangs­be­reich und im Trep­pen­haus ins­be­son­de­re bei Miet­ob­jek­ten müs­sen Gelän­der, Stu­fen und Beleuch­tung regel­mä­ßig geprüft und dafür gesorgt wer­den, dass die Außen­trep­pe rutsch­fest ist.

Wie im ein­gangs beschrie­be­nen Bei­spiel muss auch das Dach gesi­chert wer­den. Locke­re Dach­zie­gel, maro­de Regen­rin­nen und Anten­nen müs­sen aus­ge­tauscht wer­den. Nicht fest mon­tier­te Blu­men­käs­ten, z.B. auf Bal­ko­nen soll­ten ver­mie­den wer­den.

Auch tech­ni­sche Anla­gen, wie bei­spiels­wei­se Alarm­an­la­gen, Ein­gangs- oder Gara­gen­to­re müs­sen Eigen­tü­mer regel­mä­ßig prü­fen.

In den Win­ter­mo­na­ten ist außer­dem die Räum- und Streu­pflicht von beson­de­rer Bedeu­tung. Die Streu­pflicht beginnt mit Ein­set­zen des Tages­ver­kehrs und endet am Abend. In der Regel reicht es, zwi­schen sie­ben Uhr mor­gens und acht Uhr abends zu streu­en. In die­ser Zeit müs­sen Eigen­tü­mer gewähr­leis­ten, dass Ein- und Aus­gän­ge der Immo­bi­lie gefahr­los genutzt wer­den kön­nen. Auch ein Geh­weg für Fuß­gän­ger sowie Zugangs­we­ge zum Grund­stück müs­sen geräumt wer­den.

Kön­nen Eigen­tü­mer die Ver­kehrs­si­che­rungs­pflicht auch auf Drit­te über­tra­gen?

Grund­sätz­lich ist der Eigen­tü­mer zur Ver­kehrs­si­che­rung ver­pflich­tet. Ein­zi­ge Aus­nah­me sind Räu­me, die allein von Mie­tern genutzt wer­den. Inner­halb die­ser Räu­me muss der Mie­ter für die Instand­hal­tung und dafür sor­gen, dass er und mög­li­che Gäs­te sicher sind.

Aller­dings kann der Eigen­tü­mer sei­ne Ver­kehrs­si­che­rungs­pflich­ten durch eine kla­re Ver­ein­ba­rung auf den Mie­ter über­tra­gen. Doch auch nach Abschluss einer sol­chen Ver­ein­ba­rung muss der Eigen­tü­mer regel­mä­ßig und in ange­mes­se­nem Umfang kon­trol­lie­ren, ob der Mie­ter sei­ne Ver­pflich­tung auch erfüllt. Nur, wenn er die­ser Kon­trol­le gewis­sen­haft nach­kommt, kann er sich im Ernst­fall von Scha­dens­er­satz­an­sprü­chen ent­las­ten und den Mie­ter allein haft­bar machen (sog. sorg­fäl­ti­ge Aus­wahl eines Ver­rich­tungs­ge­hil­fen, § 831 BGB). 

Ein Son­der­fall tritt ein, wenn eine Per­son, die zum Ver­mie­ter in einer ver­trag­li­chen Bezie­hung steht, ver­letzt wird, bei­spiels­wei­se ein wei­te­rer Mie­ter in einem Mehr­fa­mi­li­en­haus. In die­sem Fall haf­tet der Ver­mie­ter auch bei Über­tra­gung der Ver­kehrs­si­che­rungs­pflich­ten unein­ge­schränkt gegen­über dem Geschä­dig­ten (sog. Haf­tung für Erfül­lungs­ge­hil­fen, § 278 BGB)