Nicht alle Erben sind in der glück­li­chen Situa­ti­on, sich aus­su­chen zu kön­nen, ob sie eine geerb­te Immo­bi­lie lie­ber behal­ten oder ver­äu­ßern möch­ten. Gera­de in Erben­ge­mein­schaf­ten kann ein Ver­kauf aus wirt­schaft­li­chen Grün­den oder bei Streit über die Ver­wen­dung der Immo­bi­lie unaus­weich­lich sein. Wenn Sie aber frei wäh­len kön­nen, soll­ten Sie in Ruhe die Vor­tei­le eines Ver­kaufs gegen die Vor­tei­le des Behal­tens abwä­gen. Die fol­gen­den Aus­füh­run­gen geben Ihnen dazu eini­ge Denk­an­re­gun­gen in bei­de Rich­tun­gen.

Geplan­te Nut­zung

Zunächst soll­ten Sie sich im Kla­ren dar­über sein, wel­che ver­schie­de­nen Nut­zungs­sze­na­ri­en es für die Immo­bi­lie in Zukunft geben kann. Möch­ten Sie die Immo­bi­lie viel­leicht selbst als Haupt­wohn­sitz nut­zen oder viel­leicht nur als Wochen­end- oder Feri­en­im­mo­bi­lie? Oder könn­ten Sie sich vor­stel­len die Immo­bi­lie zu ver­mie­ten?

Kom­men Sie zu dem Ergeb­nis, die Immo­bi­lie grund­sätz­lich selbst nut­zen zu wol­len, prü­fen Sie ein­mal, mit wel­chen regel­mä­ßi­gen Kos­ten dies ver­bun­den ist. Neben den lau­fen­den Kos­ten wie z.B. den Grund­be­sitz­ab­ga­ben, den Kos­ten für Ener­gie-, Strom- und Was­ser sowie für Ver­si­che­run­gen und Schorn­stein­fe­ger, soll­ten Sie außer­dem ange­mes­se­ne Auf­wen­dun­gen für erfor­der­li­che Sanie­run­gen berück­sich­ti­gen. Befin­den Sie sich in einer Erben­ge­mein­schaft, so müs­sen Sie Ihre Mit­er­ben im Zwei­fel aus­be­zah­len. Erwer­ben Sie als Erbe die Immo­bi­lie von der Erben­ge­mein­schaft, so kön­nen Sie von einer Grund­er­werbs­steu­er­be­frei­ung pro­fi­tie­ren Ent­schei­den Sie sich gegen eine Eigen­nut­zung, kommt aber eine Ver­mie­tung in Betracht, so gilt es, wei­te­re Punk­te zu beach­ten:

Lang­fris­ti­ge Ver­miet­bar­keit sicher­ge­stellt?

Prü­fen Sie vor Ihrer Ent­schei­dung, ob die Immo­bi­lie vor­aus­sicht­lich lang­fris­tig ver­miet­bar ist. Die­se Fra­ge hängt von vie­len Fak­to­ren ab, aber am wich­tigs­ten ist zunächst die Lage der Immo­bi­lie, denn die­se ist nicht ver­än­der­bar. Idea­ler­wei­se han­delt es sich um eine Umge­bung, deren Bevöl­ke­rung wächst. Dies ist vor allem in Regio­nen der Fall, in denen wachs­tums­star­ke, Unter­neh­men ange­sie­delt sind, deren Mit­ar­bei­ter sich auf­grund ihres Ver­diens­tes die Anmie­tung einer ent­spre­chen­den Immo­bi­lie leis­ten kön­nen. Schrumpft die Bevöl­ke­rung hin­ge­gen, so kann es zu einem Über­an­ge­bot an Miet­im­mo­bi­li­en und einer damit ein­her­ge­hen­den schlech­te­ren Ver­miet­bar­keit kom­men. Prü­fen Sie außer­dem die Attrak­ti­vi­tät der nahen Umge­bung Ihrer Immo­bi­lie: Wie ist die Anbin­dung an den öffent­li­chen Nah­ver­kehr? Wie ist die Nah­ver­sor­gung? Ist die Umge­bungs­be­bau­ung anspre­chend? Ist die Immo­bi­lie von Lärm­quel­len oder sons­ti­gen Emis­sio­nen belas­tet? Anhand die­ser Fak­to­ren kön­nen Sie sich selbst ein Bild zeich­nen, ob die Anmie­tung Ihrer Immo­bi­lie für poten­zi­el­le Mie­ter nach­hal­tig attrak­tiv ist.

Sanie­run­gen erfor­der­lich? 

Eben­falls rele­vant für die Ent­schei­dung, ob ein Ver­kauf sinn­voll ist oder nicht, ist der Zustand der Immo­bi­lie. Kün­di­gen sich grö­ße­re Sanie­run­gen an, wie z.B. das Dach, die Sani­tär­an­la­gen, die Hei­zung, die Fens­ter oder Ähn­li­ches, ist zu prü­fen, ob die­se aus den lau­fen­den Miet­ein­nah­men bzw. ggf. Miet­erhö­hun­gen finan­ziert wer­den kön­nen. Denn wenn die Kos­ten der erfor­der­li­chen Sanie­rungs­maß­nah­men die Miet­ein­nah­men über­stei­gen, haben Sie die­se als Eigen­tü­mer (ggf. antei­lig) selbst zu tra­gen.

In die­sem Zusam­men­hang ist auch die Art der Immo­bi­lie nicht uner­heb­lich. Häu­fig wer­den Ein­fa­mi­li­en­häu­ser ver­erbt, die sich zur Ver­mie­tung aus wirt­schaft­li­cher Sicht nicht immer gut eig­nen. Denn bei einem Ein­fa­mi­li­en­haus haben Sie als Ver­mie­ter den Nach­teil, die gesam­te Instand­hal­tung über einen ein­zi­gen Mie­ter erwirt­schaf­ten müs­sen. Fer­ner sam­melt sich das Miet­aus­fall­ri­si­ko bei einem ein­zi­gen Mie­ter. Ein­fa­mi­li­en­häu­ser sind zudem in der Regel grö­ßer als durch­schnitt­lich gro­ße Miet­woh­nun­gen und erzie­len daher zumeist gerin­ge­re Qua­drat­me­ter­mie­ten.

Eine ein­zel­ne Woh­nung ist Teil einer Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft, so dass die das Gemein­schafts­ei­gen­tum betref­fen­den Sanie­run­gen von der Gemein­schaft gemein­sam getra­gen wer­den. Dafür steht zunächst die von der Gemein­schaft ange­spar­te Instand­hal­tungs­rück­la­ge zur Ver­fü­gung. Ste­hen Sanie­run­gen unmit­tel­bar bevor kann es aller­dings zu einer erhöh­ten Son­der­um­la­ge kom­men, wenn die Sanie­rungs­kos­ten nicht von der vor­han­de­nen Instand­hal­tungs­rück­la­ge gedeckt ist und die Gemein­schaft die­se trotz­dem beschlos­sen hat. Die­se müs­sen Sie als Ver­mie­ter dann selbst tra­gen und kön­nen sie gege­be­nen­falls nicht auf Ihre Mie­ter umle­gen.

Bei einem Mehr­fa­mi­li­en­haus kann die Instand­hal­tung durch die Miet­zah­lung meh­re­rer Mie­ter erwirt­schaf­tet wer­den. Dadurch ist das Miet­aus­fall­ri­si­ko anders als bei einem Ein­fa­mi­li­en­haus oder einer ein­zel­nen Eigen­tums­woh­nung diver­si­fi­ziert. Im All­ge­mei­nen soll­ten Sie dar­auf vor­be­rei­tet sein, kurz­fris­tig zwin­gend erfor­der­li­che Sanie­run­gen zunächst selbst tra­gen zu kön­nen, z.B. wenn eine Hei­zung im Win­ter aus­fällt und ersetzt wer­den muss, da eine Repa­ra­tur sich nicht mehr lohnt.

Um die erfor­der­li­chen Sanie­run­gen ein­schät­zen zu kön­nen, soll­ten Sie zu Beginn eine tech­ni­sche Bestands­auf­nah­me durch­füh­ren und idea­ler­wei­se jedes ein­zel­ne Gewerk auf sei­ne Sanie­rungs­be­dürf­tig­keit über­prü­fen. Anste­hen­de Sanie­run­gen kön­nen Sie so im Vor­feld in Ihre Über­le­gun­gen mit ein­be­zie­hen.

Zeit­auf­wand

Über­le­gen Sie wei­ter­hin, ob Sie den erfor­der­li­chen Zeit­auf­wand für die Ver­wal­tung der Immo­bi­lie auf­brin­gen möch­ten. Kal­ku­lie­ren Sie Mie­ter­wech­sel und Neu­ver­mie­tung, die Beauf­tra­gung oder Durch­füh­rung von Repa­ra­tu­ren und Instand­hal­tungs­maß­nah­men eben­so ein wie die Erstel­lung von Neben­kos­ten­ab­rech­nun­gen, die Miet­ein­gangs­kon­trol­le und die Bear­bei­tung von Anfra­gen Ihrer Mie­ter. Auch wenn gele­gent­lich die­ser Ein­druck ent­steht, ist die Bewirt­schaf­tung eines ver­mie­te­ten Objekts vom Zeit­auf­wand her nicht zu ver­glei­chen mit einer fest­ver­zins­li­chen Kapi­tal­an­la­ge. Selbst­ver­ständ­lich haben Sie auch die Mög­lich­keit, vie­le der erfor­der­li­chen Tätig­kei­ten von einer Haus­ver­wal­tung durch­füh­ren zu las­sen. Kal­ku­lie­ren Sie deren Kos­ten dann aber in Ihre Wirt­schaft­lich­keits­be­rech­nung mit ein. Für einen Ver­kauf könn­te unter Umstän­den auch spre­chen, dass die Immo­bi­lie so weit ent­fernt liegt, dass Sie weder die Bewirt­schaf­tung noch die Beauf­sich­ti­gung einer Immo­bi­li­en­ver­wal­tung sinn­voll selbst durch­füh­ren kön­nen und möch­ten.

Eige­ne finan­zi­el­le Pla­nung und Alter­na­ti­ven

Schließ­lich sind Ihre finan­zi­el­le Pla­nung und die vor­han­de­nen Alter­na­ti­ven ent­schei­dend. Prü­fen Sie dazu zunächst die Ren­di­te Ihrer Immo­bi­lie. Die pro­zen­tua­le Net­to­ren­di­te kön­nen Sie errech­nen, indem Sie die Jah­res­kalt­mie­te abzüg­lich aller Kos­ten (z.B. für Instand­hal­tung, Ver­wal­tung, Neu­ver­mie­tung etc.) durch den Wert der Immo­bi­lie tei­len und dann mit 100 mul­ti­pli­zie­ren. Nun kön­nen Sie die Immo­bi­lie mit ande­ren Immo­bi­li­en oder ande­ren Kapi­tal­an­la­gen ver­glei­chen. Viel­leicht kom­men Sie zu dem Ergeb­nis, dass Sie eine gute und siche­re Ren­di­te erwirt­schaf­ten und kei­ne bes­se­re Alter­na­ti­ve sehen. Oder Sie haben bereits eine ande­re Immo­bi­lie mit bes­se­rer Ren­di­te oder eine voll­kom­men ande­re Kapi­tal­an­la­ge im Auge, die sie durch den Ver­kauf Ihrer geerb­ten Immo­bi­lie erwer­ben könn­ten. Viel­leicht möch­ten Sie mit dem Ver­kaufs­er­lös aber auch voll­kom­men ande­re Zie­le ver­wirk­li­chen, z.B. Ihre Kin­der beim Erwerb einer eige­nen Immo­bi­lie unter­stüt­zen oder kari­ta­ti­ve Zwe­cke ver­fol­gen.