Immobilien aus Nachlässen befinden sich nicht immer im besten Zustand. Gerade wenn die Immobilie bis zuletzt vom Erblasser selbst bewohnt wurde, kommt es immer wieder vor, dass erforderliche Renovierungen in den letzten Lebensjahren unterblieben sind. Dabei geht es meistens nicht (nur) um die Substanz und technische Ausstattung der Immobilie, sondern vor allem auch um Schönheitsreparaturen. In diesem Artikel erfahren Sie, ob und wann eine Aufwertung der Immobilie vor dem Verkauf sinnvoll ist.
Der typische Zustand einer Nachlassimmobilie
Der größte Anteil der in Deutschland vererbten Immobilien sind selbstgenutzte Einfamilienhäuser. Häufig sind diese Immobilien in einem gepflegten, aber nicht mehr zeitgemäßen Zustand. Dabei lassen sich einige typische Merkmale festhalten, die in vielen Erbschaftsimmobilien vorzufinden sind:
- gemusterte oder mit Struktur versehene Tapeten in nicht mehr zeitgemäßen Farben
- verschiedene Tapetenmuster kombiniert, häufig bedingt durch große Eichemöbel, die bei der letzten Renovierung nicht verschoben wurden
- dunkle Holztüren mit undurchsichtigen geriffelten Glaseinsätzen
- nicht mehr zeitgemäße abgenutzte Türklinken
- abgenutzte Teppichböden
- abgenutztes Parkett
- graue PVC-Böden
- alte Einbauschränke
- der letzte Innenanstrich liegt schon länger zurück
Befindet sich die Immobilie in einem solchen Zustand, kann sie bei Kaufinteressenten nicht ihr volles („Begeisterungs-“)Potenzial entfalten. Denn auch wenn die Bausubstanz der Immobilie gut ist, sind es bei den meisten Interessenten nicht die Grundmauern, das Dach oder die Fenster, die einen bleibenden Eindruck hinterlassen, sondern das Gesamtambiente innerhalb der Immobilie. Dies kann dazu führen, dass die Immobilie auf Kaufinteressenten sanierungsbedürftiger wirkt, als sie tatsächlich ist. Sind dann auch noch einzelne wichtige Gewerke, wie die Heizung, das Dach oder die Fenster in schlechtem Zustand, bestätigt sich dieser erste optische Eindruck noch einmal. Dies kann Kaufinteressenten abschrecken – zumindest verringert es aber ihr Kaufinteresse und sie nehmen Abschläge beim Kaufpreis vor.
Ganz anders ist dies, wenn Kaufinteressenten durch eine praktisch bezugsfertige Immobilie geführt werden. Das bedeutet nicht, dass eine sanierungsbedürftige Immobilie vor dem Verkauf kernsaniert werden sollte. Vielmehr sollten die wichtigsten Schönheitsreparaturen durchgeführt und sichergestellt werden, dass Bäder und Elektroanlage funktionieren.
Die wichtigsten Maßnahmen zur Aufwertung
Jede Immobilie ist anders, daher sollte auch für jede Immobilie ein individuelles Aufwertungskonzept erstellt werden. Bestimmte Renovierungsmaßnahmen sind jedoch praktisch immer sinnvoll. Dazu gehört zum einen ein vollständiger Innenanstrich in einem hellen Farbton, idealerweise weiß. Sämtliche bemusterten Tapeten sollten zudem durch weiße Rauhfasertapeten ersetzt werden. Ein zweiter, sehr wichtiger Faktor ist der Bodenbelag. Alte Teppich- oder PVC-Böden sollten in der Regel entfernt werden. Je nachdem in welchem Preissegment sich die Immobilie bewegt, kann ersatzweise ein Laminatboden, ein neuer Teppichboden oder gegebenenfalls ein neuer Parkettboden zum Einsatz kommen.
Wie wirkt sich diese Aufwertung aus?
Bei einer Aufwertung geht es stets darum, bei Kaufinteressenten eine maximale Begeisterung für die Immobilie zu erzeugen. Eine Aufwertung kann zwei Konsequenzen haben. In einem besonders nachgefragten Markt wird die aufgewertete Immobilie noch attraktiver für Kaufinteressenten und verkauft sich zu einem deutlich besseren Preis. In einem Markt mit geringerer Nachfrage kann eine Aufwertung dazu führen, dass die Immobilie überhaupt erst verkäuflich wird.
Eine umfassende Aufwertung führt dazu, dass die Immobilie sich im „besten Licht“ präsentieren kann. Dabei geht es nicht darum, über Mängel hinwegzutäuschen, sondern dem Kaufinteressenten die Möglichkeit zu geben, sich das Objekt in bezugsfertigem Zustand vorstellen zu können. Viele Interessenten haben diese Vorstellungskraft nicht – dementsprechend sind sie nicht in der Lage, das volle Potenzial einer Immobilie sofort zu erkennen. Dies führt zu einem geringeren Kaufinteresse und damit zu einem geringeren Kaufpreis.
Ist die Immobilie hingegen vollständig renoviert und wirkt dadurch hell und freundlich, werden bei den Kaufinteressenten positive Emotionen geweckt. Diese Emotionen sind äußerst wichtig, um einen hohen Kaufpreis erzielen zu können. Denn eine emotionale Entscheidung lässt rationale Argumente in den Hintergrund treten. Kann sich der Kaufinteressent gut vorstellen, in der Immobilie zu leben und steigt seine Begeisterung dafür, so ist er eher bereit, einen hohen Kaufpreis zu zahlen.
Wann lohnt sich eine Aufwertung?
Eine Aufwertung zur Kaufpreissteigerung lohnt sich vor allem bei Immobilien in sehr guten und nachgefragten Lagen. Dies ist bei Erbschaftsimmobilien in Großstädten häufig der Fall. Denn viele Erblasser, die heute versterben, haben in der 1950 – 1970 Jahren, als die Städte noch viel kleiner waren, neu gebaut. Die damals an den Stadträndern liegenden Neubaugebiete sind durch das Wachstum der Städte aus heutiger Sicht häufig sehr zentral und dadurch attraktiv.
Hier könnte man sich zwar auf den Standpunkt stellen, eine Aufwertung sei nicht erforderlich, da sich die Immobilie ohnehin „von selbst“ verkaufe. Dies ist in vielen Fällen auch zutreffend. Eine solche Argumentation übersieht aber, dass gerade in solchen Märkten viele Verkäufer ähnlich denken und durch eine vorherige Aufwertung durchaus ein wettbewerbsdifferenzierendes Merkmal für die eigene Immobilie geschaffen werden kann. Durch die Aufwertung und die damit verbundene „Emotionalisierung“ der Immobilie steigt das ohnehin große Kaufinteresse noch weiter, was sich in der Regel auch in der Bereitschaft äußert, einen noch höheren Kaufpreis zu zahlen.
Auch in weniger nachgefragten Märkten kann eine Aufwertung sinnvoll sein, um die jeweilige Immobilie überhaupt verkaufen zu können. In solchen Märkten sollte der Umfang allerdings genau geprüft werden, um keine Investitionen zu tätigen, die sich durch den Verkauf nicht amortisieren.
Welche Kosten sind mit der Aufwertung verbunden?
Die Kosten für eine Aufwertung hängen immer vom konkreten Aufwand innerhalb des jeweiligen Objekts ab und lassen sich daher nicht verallgemeinern. Als Unternehmen achten wir immer darauf, dass nur Investitionen getätigt werden, die sich im Verkauf „überamortisieren“. Das bedeutet, die Kosten sind geringer als der erzielte Mehrerlös.