Immo­bi­li­en aus Nach­läs­sen befin­den sich nicht immer im bes­ten Zustand. Gera­de wenn die Immo­bi­lie bis zuletzt vom Erb­las­ser selbst bewohnt wur­de, kommt es immer wie­der vor, dass erfor­der­li­che Reno­vie­run­gen in den letz­ten Lebens­jah­ren unter­blie­ben sind. Dabei geht es meis­tens nicht (nur) um die Sub­stanz und tech­ni­sche Aus­stat­tung der Immo­bi­lie, son­dern vor allem auch um Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren. In die­sem Arti­kel erfah­ren Sie, ob und wann eine Auf­wer­tung der Immo­bi­lie vor dem Ver­kauf sinn­voll ist.

Der typi­sche Zustand einer Nach­las­sim­mo­bi­lie

Der größ­te Anteil der in Deutsch­land ver­erb­ten Immo­bi­li­en sind selbst­ge­nutz­te Ein­fa­mi­li­en­häu­ser. Häu­fig sind die­se Immo­bi­li­en in einem gepfleg­ten, aber nicht mehr zeit­ge­mä­ßen Zustand. Dabei las­sen sich eini­ge typi­sche Merk­ma­le fest­hal­ten, die in vie­len Erb­schafts­im­mo­bi­li­en vor­zu­fin­den sind:

  • gemus­ter­te oder mit Struk­tur ver­se­he­ne Tape­ten in nicht mehr zeit­ge­mä­ßen Far­ben
  • ver­schie­de­ne Tape­ten­mus­ter kom­bi­niert, häu­fig bedingt durch gro­ße Eiche­mö­bel, die bei der letz­ten Reno­vie­rung nicht ver­scho­ben wur­den
  • dunk­le Holz­tü­ren mit undurch­sich­ti­gen gerif­fel­ten Glas­ein­sät­zen
  • nicht mehr zeit­ge­mä­ße abge­nutz­te Tür­klin­ken
  • abge­nutz­te Tep­pich­bö­den
  • abge­nutz­tes Par­kett
  • graue PVC-Böden
  • alte Ein­bau­schrän­ke
  • der letz­te Innen­an­strich liegt schon län­ger zurück

Befin­det sich die Immo­bi­lie in einem sol­chen Zustand, kann sie bei Kauf­in­ter­es­sen­ten nicht ihr vol­les („Begeisterungs-“)Potenzial ent­fal­ten. Denn auch wenn die Bau­sub­stanz der Immo­bi­lie gut ist, sind es bei den meis­ten Inter­es­sen­ten nicht die Grund­mau­ern, das Dach oder die Fens­ter, die einen blei­ben­den Ein­druck hin­ter­las­sen, son­dern das Gesamt­am­bi­en­te inner­halb der Immo­bi­lie. Dies kann dazu füh­ren, dass die Immo­bi­lie auf Kauf­in­ter­es­sen­ten sanie­rungs­be­dürf­ti­ger wirkt, als sie tat­säch­lich ist. Sind dann auch noch ein­zel­ne wich­ti­ge Gewer­ke, wie die Hei­zung, das Dach oder die Fens­ter in schlech­tem Zustand, bestä­tigt sich die­ser ers­te opti­sche Ein­druck noch ein­mal. Dies kann Kauf­in­ter­es­sen­ten abschre­cken – zumin­dest ver­rin­gert es aber ihr Kauf­in­ter­es­se und sie neh­men Abschlä­ge beim Kauf­preis vor.

Ganz anders ist dies, wenn Kauf­in­ter­es­sen­ten durch eine prak­tisch bezugs­fer­ti­ge Immo­bi­lie geführt wer­den. Das bedeu­tet nicht, dass eine sanie­rungs­be­dürf­ti­ge Immo­bi­lie vor dem Ver­kauf kern­sa­niert wer­den soll­te. Viel­mehr soll­ten die wich­tigs­ten Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren durch­ge­führt und sicher­ge­stellt wer­den, dass Bäder und Elek­tro­an­la­ge funk­tio­nie­ren.

Die wich­tigs­ten Maß­nah­men zur Auf­wer­tung

Jede Immo­bi­lie ist anders, daher soll­te auch für jede Immo­bi­lie ein indi­vi­du­el­les Auf­wer­tungs­kon­zept erstellt wer­den. Bestimm­te Reno­vie­rungs­maß­nah­men sind jedoch prak­tisch immer sinn­voll. Dazu gehört zum einen ein voll­stän­di­ger Innen­an­strich in einem hel­len Farb­ton, idea­ler­wei­se weiß. Sämt­li­che bemus­ter­ten Tape­ten soll­ten zudem durch wei­ße Rau­h­fa­ser­ta­pe­ten ersetzt wer­den. Ein zwei­ter, sehr wich­ti­ger Fak­tor ist der Boden­be­lag. Alte Tep­pich- oder PVC-Böden soll­ten in der Regel ent­fernt wer­den. Je nach­dem in wel­chem Preis­seg­ment sich die Immo­bi­lie bewegt, kann ersatz­wei­se ein Lami­nat­bo­den, ein neu­er Tep­pich­bo­den oder gege­be­nen­falls ein neu­er Par­kett­bo­den zum Ein­satz kom­men.

Wie wirkt sich die­se Auf­wer­tung aus?

Bei einer Auf­wer­tung geht es stets dar­um, bei Kauf­in­ter­es­sen­ten eine maxi­ma­le Begeis­te­rung für die Immo­bi­lie zu erzeu­gen. Eine Auf­wer­tung kann zwei Kon­se­quen­zen haben. In einem beson­ders nach­ge­frag­ten Markt wird die auf­ge­wer­te­te Immo­bi­lie noch attrak­ti­ver für Kauf­in­ter­es­sen­ten und ver­kauft sich zu einem deut­lich bes­se­ren Preis. In einem Markt mit gerin­ge­rer Nach­fra­ge kann eine Auf­wer­tung dazu füh­ren, dass die Immo­bi­lie über­haupt erst ver­käuf­lich wird.

Eine umfas­sen­de Auf­wer­tung führt dazu, dass die Immo­bi­lie sich im „bes­ten Licht“ prä­sen­tie­ren kann. Dabei geht es nicht dar­um, über Män­gel hin­weg­zu­täu­schen, son­dern dem Kauf­in­ter­es­sen­ten die Mög­lich­keit zu geben, sich das Objekt in bezugs­fer­ti­gem Zustand vor­stel­len zu kön­nen. Vie­le Inter­es­sen­ten haben die­se Vor­stel­lungs­kraft nicht – dem­entspre­chend sind sie nicht in der Lage, das vol­le Poten­zi­al einer Immo­bi­lie sofort zu erken­nen. Dies führt zu einem gerin­ge­ren Kauf­in­ter­es­se und damit zu einem gerin­ge­ren Kauf­preis.

Ist die Immo­bi­lie hin­ge­gen voll­stän­dig reno­viert und wirkt dadurch hell und freund­lich, wer­den bei den Kauf­in­ter­es­sen­ten posi­ti­ve Emo­tio­nen geweckt. Die­se Emo­tio­nen sind äußerst wich­tig, um einen hohen Kauf­preis erzie­len zu kön­nen. Denn eine emo­tio­na­le Ent­schei­dung lässt ratio­na­le Argu­men­te in den Hin­ter­grund tre­ten. Kann sich der Kauf­in­ter­es­sent gut vor­stel­len, in der Immo­bi­lie zu leben und steigt sei­ne Begeis­te­rung dafür, so ist er eher bereit, einen hohen Kauf­preis zu zah­len.

Wann lohnt sich eine Auf­wer­tung?

Eine Auf­wer­tung zur Kauf­preis­stei­ge­rung lohnt sich vor allem bei Immo­bi­li­en in sehr guten und nach­ge­frag­ten Lagen. Dies ist bei Erb­schafts­im­mo­bi­li­en in Groß­städ­ten häu­fig der Fall. Denn vie­le Erb­las­ser, die heu­te verster­ben, haben in der 1950 – 1970 Jah­ren, als die Städ­te noch viel klei­ner waren, neu gebaut. Die damals an den Stadt­rän­dern lie­gen­den Neu­bau­ge­bie­te sind durch das Wachs­tum der Städ­te aus heu­ti­ger Sicht häu­fig sehr zen­tral und dadurch attrak­tiv.

Hier könn­te man sich zwar auf den Stand­punkt stel­len, eine Auf­wer­tung sei nicht erfor­der­lich, da sich die Immo­bi­lie ohne­hin „von selbst“ ver­kau­fe. Dies ist in vie­len Fäl­len auch zutref­fend. Eine sol­che Argu­men­ta­ti­on über­sieht aber, dass gera­de in sol­chen Märk­ten vie­le Ver­käu­fer ähn­lich den­ken und durch eine vor­he­ri­ge Auf­wer­tung durch­aus ein wett­be­werbs­dif­fe­ren­zie­ren­des Merk­mal für die eige­ne Immo­bi­lie geschaf­fen wer­den kann. Durch die Auf­wer­tung und die damit ver­bun­de­ne „Emo­tio­na­li­sie­rung“ der Immo­bi­lie steigt das ohne­hin gro­ße Kauf­in­ter­es­se noch wei­ter, was sich in der Regel auch in der Bereit­schaft äußert, einen noch höhe­ren Kauf­preis zu zah­len.

Auch in weni­ger nach­ge­frag­ten Märk­ten kann eine Auf­wer­tung sinn­voll sein, um die jewei­li­ge Immo­bi­lie über­haupt ver­kau­fen zu kön­nen. In sol­chen Märk­ten soll­te der Umfang aller­dings genau geprüft wer­den, um kei­ne Inves­ti­tio­nen zu täti­gen, die sich durch den Ver­kauf nicht amor­ti­sie­ren.

Wel­che Kos­ten sind mit der Auf­wer­tung ver­bun­den?

Die Kos­ten für eine Auf­wer­tung hän­gen immer vom kon­kre­ten Auf­wand inner­halb des jewei­li­gen Objekts ab und las­sen sich daher nicht ver­all­ge­mei­nern. Als Unter­neh­men ach­ten wir immer dar­auf, dass nur Inves­ti­tio­nen getä­tigt wer­den, die sich im Ver­kauf „über­a­mor­ti­sie­ren“. Das bedeu­tet, die Kos­ten sind gerin­ger als der erziel­te Mehr­er­lös.